شارژ واحد خالی: کدام سهم را باید داد و تخفیفش را چه کسی می‌پردازد؟

آیا مالک واحد خالی باید شارژ کامل بدهد؟

در حالت پیش‌فرض قانون، بله. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، شارژ واحد خالی همان سهمی است که اگر کسی در آن زندگی می‌کرد باید می‌پرداخت، و قانون هیچ درصدی مثل «نصف شارژ» برای آن ندارد. استثنا وقتی است که مالکان روش دیگری گذاشته باشند، مثلاً آب را نفری تقسیم کنند یا برای واحد خالی تخفیف تصویب کنند. پول این تخفیف را همسایه‌های ساکن می‌دهند.

پایین‌تر متن قانون، سهم هر قلم هزینه، یک مثال عددی از اثر «نصف شارژ» بر همسایه‌ها و متن آمادهٔ مصوبهٔ مجمع را می‌بینید.

متن قانون دربارهٔ واحد خالی چه می‌گوید؟

سه متن رسمی تکلیف را روشن می‌کنند و هیچ‌کدام خالی بودن واحد را دلیل معافیت نمی‌دانند.

مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (متن اصلاحی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) سهم هر مالک از هزینه‌های مشترک را به نسبت مساحت واحدش تعیین می‌کند. هزینه‌ای که به متراژ ربطی ندارد مساوی تقسیم می‌شود، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشند. این حکم در خود متن ماده آمده، نه در تبصره‌ها: پرداخت این هزینه‌ها الزامی است، «اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد» (متن رسمی).

مادهٔ ۱۰ قانون (مصوب ۱۳۴۳) صریح‌تر است. مخارج «محافظت ملک و جلوگیری از انهدام» و ادارهٔ قسمت‌های مشترک باید به تناسب سهم هر مالک پرداخت شود، «هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید» (متن رسمی). یعنی قانون جواب «من که از آسانسور استفاده نمی‌کنم» را از قبل داده است.

مادهٔ ۲۳ آیین‌نامهٔ اجرایی (اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) هزینه‌ها را دو دسته می‌کند (متن رسمی):

• متراژی: از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت‌بام
• مساوی: از قبیل سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، نگاهداری تأسیسات و باغبان

نکته‌ای که کمتر به آن اشاره می‌شود این است که آب در دستهٔ هزینه‌های متراژی آمده و آیین‌نامه برای واحد خالی استثنایی نگذاشته است. معافیت آب و گاز که در خیلی از ساختمان‌ها رایج است، فقط وقتی مبنا دارد که مالکان آن را تصویب کرده باشند.

«مالیات خانه‌های خالی» را هم با شارژ قاطی نکنید؛ آن مالیاتی است که دولت می‌گیرد و ربطی به شارژ ساختمان ندارد.

سهم واحد خالی، قلم به قلم

تقریباً همهٔ اقلام شارژ را واحد خالی هم باید بپردازد. فقط اقلامی که مستقیم به مصرف ساکن بسته‌اند، مثل آب کنتور مشترک، جای توافق دارند. این دو جدول را هنگام نوشتن مصوبه یا جواب دادن به اعتراض یک مالک کنار دستتان نگه دارید.

اقلامی که واحد خالی کامل می‌پردازد

اقلام مصرفی که جای توافق دارند

اگر ساختمان شما شارژ نفری دارد. وقتی مجمع آب یا نظافت را بر اساس تعداد ساکنان تقسیم کرده (همان «ترتیب دیگری» مادهٔ ۴)، واحد خالی با صفر نفر برای همان اقلام خودبه‌خود سهمی نمی‌دهد و تخفیف جداگانه لازم نیست. بعضی ساختمان‌ها برای واحد خالی یک نفر حداقل می‌گذارند، چون آب مشترک صرف شست‌وشوی راه‌پله و فضای سبز هم می‌شود؛ اگر چنین می‌کنید، در مصوبه بنویسید. اقلام جدول اول با نفری شدن آب عوض نمی‌شوند.

بیشترین دعوا سر دو مورد است. یکی تعمیرات اساسی است، چون مالک واحد خالی آن را «هزینهٔ استفاده» می‌بیند. اما مادهٔ ۱۰ دقیقاً مخارج محافظت ملک و جلوگیری از انهدام را نام برده است. پمپی که نسوزد یا پشت‌بامی که چکه نکند، به نفع واحد خالی هم هست. دیگری آسانسور است. اینکه واحد همکف سهم آسانسور بدهد یا نه بحث جداگانه‌ای است و به خالی بودن واحد ربطی ندارد.

تخفیف واحد خالی را چه کسی می‌پردازد؟

تخفیف واحد خالی چیزی از هزینه‌های ساختمان کم نمی‌کند؛ فقط سهم آن واحد را روی دوش بقیه می‌اندازد. قبض آب و حقوق سرایدار با نصف شارژ کوچک نمی‌شوند و کسری را واحدهای ساکن می‌دهند. یک مثال فرضی این را روشن‌تر نشان می‌دهد.

فرض کنید ساختمانی ۱۰ واحدی دارید که همهٔ واحدهایش ۱۰۰ متری‌اند (تا تقسیم متراژی و مساوی یکی شود) و ۲ واحد آن خالی است. هزینه‌های ماهانه را هم فرضی گذاشته‌ایم؛ شما رقم‌های ساختمان خودتان را جایگزین کنید.

بدون هیچ تخفیفی سهم هر واحد ۲٬۰۸۰٬۰۰۰ تومان است. حالا سه حالت را مقایسه کنید:

در حالت «ب» هر خانوادهٔ ساکن سالی ۳٬۱۲۰٬۰۰۰ تومان بیشتر می‌دهد تا هر مالک واحد خالی سالی ۱۲٬۴۸۰٬۰۰۰ تومان کمتر بدهد. حالت «ج» منصفانه‌تر است، چون قبض آب عمدتاً مصرف همان ۸ واحد ساکن است و جابه‌جا کردنش بین آن‌ها با واقعیت می‌خواند.

قاعدهٔ کلی وقتی هزینه مساوی تقسیم می‌شود این است:

افزایش شارژ هر واحد ساکن = (تعداد واحدهای خالی × مبلغ تخفیف هر واحد) ÷ تعداد واحدهای ساکن

در تقسیم متراژی، همین کسری به نسبت متراژ بین واحدهای ساکن پخش می‌شود. این حساب نشان می‌دهد چرا نصف شارژ در ساختمان نوساز خطرناک است. اگر در همین ساختمان ۵ واحد فروش‌نرفتهٔ سازنده نصف بدهند، کسری ماهانه ۵٬۲۰۰٬۰۰۰ تومان می‌شود و شارژ هر یک از ۵ واحد ساکن از ۲٬۰۸۰٬۰۰۰ به ۳٬۱۲۰٬۰۰۰ تومان می‌رسد؛ یعنی ۵۰ درصد بیشتر.

اگر مجمع می‌خواهد تخفیف بدهد: متن آمادهٔ مصوبه

قانون راه تخفیف را نبسته است، چون مادهٔ ۴ اجازه می‌دهد مالکان «ترتیب دیگری» برای تقسیم هزینه بگذارند. اما این تصمیم مالکان است، نه مدیر. تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ می‌گوید مدیران سهم هر مالک را «با رعایت مفاد این قانون» تعیین می‌کنند، و خود قانون تخفیفی برای واحد خالی ندارد.

معیار رأی، مساحت است، نه تعداد سر. مادهٔ ۶ تصمیم‌های ادارهٔ قسمت‌های مشترک را، وقتی قراردادی بین مالکان نیست، با اکثریت مالکانی می‌داند که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی را دارند. تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ هم برای روش محاسبهٔ شارژ همین معیار را گذاشته است: اگر «مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند» موافق باشند، هزینه‌های مشترک «براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود».

پس قاعدهٔ عملی این است:

1. مجمع را با دعوت همهٔ مالکان تشکیل دهید. طبق تبصرهٔ مادهٔ ۶، نشانی هر مالک برای دعوت‌نامه همان واحد اوست، مگر نشانی دیگری در همان شهر داده باشد. مالک غایب واحد خالی را هم به همین ترتیب دعوت کنید.
2. مصوبه را با رأی مالکانی بگذرانید که روی هم بیش از نصف کل مساحت اختصاصی را دارند.
3. در صورت‌جلسه نام، شمارهٔ واحد، مساحت و رأی هر مالک را بنویسید تا اکثریت مساحت قابل‌اثبات باشد. قانون شکل مکتوب را شرط اعتبار نکرده، اما بدون صورت‌جلسه چیزی برای اثبات ندارید.

بند ۵ را خالی رها نکنید. بیشترین اختلاف‌ها در ساختمان‌های نوساز سر همین بند پیش می‌آید.

مصوبه را هر طور بنویسید، ساکنان باید ببینند هر واحد چقدر پرداخته است. اگر شارژ را در برج من صادر می‌کنید، هر مالک صورت‌حساب و سابقهٔ پرداخت خودش را می‌بیند و گزارش بدهی واحدها برای مجمع بعدی آماده است.

اشتباه‌های رایج

بیشتر دعواهای شارژ واحد خالی از چند اشتباه تکراری شروع می‌شود. چهارتایش کار مدیر و مجمع است:

1. تخفیف شفاهی مدیر. مدیر به یک مالک می‌گوید «شما نصف بدهید». سال بعد سه مالک دیگر همین را می‌خواهند و هیچ سندی نیست که بگوید چرا.
2. حذف واحد خالی از هزینهٔ تعمیرات. قانون چنین معافیتی ندارد و مادهٔ ۱۰ مخارج محافظت ملک را صریحاً بر عهدهٔ همهٔ مالکان گذاشته است. مجمع فقط با مصوبهٔ صریح می‌تواند خلافش تصمیم بگیرد، و این کار توصیه نمی‌شود چون سنگین‌ترین هزینه‌ها را روی ساکنان می‌اندازد.
3. تخفیف بی‌پایان. مصوبه‌ای که تعریف و تاریخ پایان ندارد، سال‌ها بعد هم اجرا می‌شود، حتی وقتی واحد مدت‌هاست اجاره رفته.
4. حساب کردن فاصلهٔ بین دو مستأجر به پای مستأجر. وقتی مستأجر قبلی رفته و بعدی نیامده، استفاده‌کننده‌ای در کار نیست و طرف حساب شارژ همان ماه‌ها مالک است. تبصرهٔ مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه حتی وقتی مستأجر هست و نمی‌پردازد، راه مراجعه به مالک را باز گذاشته است.

دو اشتباه دیگر را معمولاً خود مالک واحد خالی می‌کند:

1. کم کردن یک‌طرفهٔ شارژ. مالک خودش نصف را واریز می‌کند و بقیه بدهی می‌شود. مدیر می‌تواند با اظهارنامه و صورت ریز بدهی مطالبه کند؛ بعد از ده روز امکان قطع خدمات مشترکی مثل شوفاژ و آب گرم و صدور اجراییه از ادارهٔ ثبت هست (مادهٔ ۱۰ مکرر، اصلاحی ۱۳۵۹). اگر قطع خدمات ممکن یا مؤثر نباشد، اصلاحیهٔ ۱۳۷۶ راه شکایت به دادگاه و جریمه تا دو برابر بدهی را هم باز کرده است.
2. خیال اینکه بدهی با فروش واحد پاک می‌شود. مادهٔ ۱۲ قانون دفترخانه را موظف کرده هنگام تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح یا هبه گواهی تسویهٔ هزینه‌های مشترک را بخواهد، یا با موافقت مدیر تعهد خریدار به پرداخت بدهی را در سند بنویسد.

اگر با سهم تعیین‌شده موافق نیستید

اگر اظهارنامه به دستتان رسیده، ده روز وقت دارید؛ اگر نه، اول به مدیر اعتراض کنید. طبق تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ مکرر، نظر مدیر ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. اگر در همین مدت نپردازید، مدیر می‌تواند خدمات مشترک را قطع کند و از ادارهٔ ثبت اجراییه بگیرد.

پیش از رسیدن کار به اظهارنامه، مادهٔ ۲۴ آیین‌نامه مسیر ساده‌تری دارد. شریک معترض به مدیر مراجعه می‌کند و اگر رسیدگی نشد یا اعتراضش رد شد، می‌تواند به وزارتخانهٔ مسئول مسکن (امروز وزارت راه و شهرسازی) برود. هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی ۱۴۰۳/۰۲/۱۸ این ماده را ابطال نکرد و گفت این مراجعه اختیاری است و صلاحیت شورای حل اختلاف را از بین نمی‌برد (متن رأی). در فاصلهٔ رسیدگی، سهم بی‌اختلاف را بپردازید تا بدهی‌تان روی هم جمع نشود.

پرسش‌های واقعی مالکان واحدهای خالی

این سؤال‌ها از نظرات کاربران زیر یکی از پربحث‌ترین مطالب فارسی همین موضوع جمع شده‌اند.

واحد را خریده‌ام ولی هنوز ساکن نشده‌ام؛ شارژ این مدت با من است؟

بله. تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ سهم را بر عهدهٔ «مالکان یا استفاده‌کنندگان» گذاشته و سکونت را شرط نکرده است؛ وقتی کسی در واحد نیست، طرف حساب مالک است. تاریخ شروع را از قرارداد خرید دربیاورید، یعنی از روز تحویل یا انتقال، هر کدام که قرارداد گفته. بدهی ماه‌های قبل از خرید قاعدتاً باید هنگام تنظیم سند رسمی تسویه یا با موافقت مدیر به تعهد شما منتقل شده باشد (مادهٔ ۱۲). اگر فقط مبایعه‌نامه دارید، این کنترل هنوز انجام نشده؛ پیش از رفتن به دفترخانه گواهی تسویه را از مدیر بخواهید.

سازنده‌ام و چند واحد فروش نرفته؛ هزینهٔ تمدید بیمه و استاندارد آسانسور با من است؟

بله، به اندازهٔ سهم همان واحدها. واحد فروش‌نرفته مال سازنده است و سازنده در این ساختمان یک مالک است مثل بقیه. احتمال فروش در ماه بعد هم سهم امروز را تغییر نمی‌دهد. اگر هنگام فروش توافق دیگری با خریداران کرده‌اید، آن را در مصوبهٔ مجمع بیاورید.

واحدم از روز ساخت خالی بوده؛ هزینهٔ تعمیر چاه فاضلاب یا پمپ هم سهم من است؟

بله. این‌ها مخارج محافظت ملک‌اند و مادهٔ ۱۰ می‌گوید حتی اگر مالک از استفاده صرف‌نظر کند باید سهمش را بدهد. اگر ساختمان شما تخفیفی تصویب کرده، معمولاً فقط به اقلام مصرفی مثل آب مربوط است.

سالی سه تا شش ماه سفرم یا واحدم ویلایی است؛ واحد خالی حساب می‌شود؟

نه. قانون چیزی به اسم «نیمه‌خالی» ندارد و رفت‌وآمد فصلی با سکونت فرقی نمی‌کند. اگر ساختمان شما در این مورد ترتیب دیگری می‌خواهد، باید در تعریف مصوبه صریح بنویسد.

واحدم در مشارکت در ساخت هنوز تحویلم نشده؛ چه کسی شارژ می‌دهد؟

مدیر ساختمان طرف اختلاف شما و سازنده نیست. مادهٔ ۱۰ مکرر مطالبه را هم از مالک و هم از استفاده‌کننده ممکن می‌داند، پس مدیر سهم واحد را از کسی می‌خواهد که مالک یا متصرف آن است. اینکه شما و سازنده بعداً این مبلغ را بین خودتان چطور حساب کنید، تابع قرارداد مشارکت است.