هزینهٔ آسانسور و طبقهٔ همکف: سرویس، تعمیر و نوسازی را چه کسی چقدر می‌دهد؟
بله، به‌طور پیش‌فرض واحد همکف هم سهم آسانسور را می‌دهد و هزینهٔ نگهداری طبق آیین‌نامه مساوی تقسیم می‌شود، نه متراژی. مجمع مالکان می‌تواند با توافق مکتوب همکف را معاف کند یا سهمش را کم کند.
واحد همکف باید سهم آسانسور را بدهد؟ اگر بله، چقدر؟
بله؛ اگر مالکان ترتیب دیگری نگذاشته باشند، هزینهٔ آسانسور طبقهٔ همکف هم مثل بقیهٔ واحدها در شارژ حساب می‌شود. دلیلش این است که آسانسور جزو قسمت‌های مشترک است و قانون پرداخت هزینهٔ مشترک را «اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد» الزامی می‌داند. پیش‌فرض آیین‌نامه برای نگهداری تأسیسات تقسیم مساوی است، نه متراژی. مالکان هم می‌توانند با مصوبه روش را عوض کنند یا همکف را معاف کنند.
جواب کامل به نوع هزینه بستگی دارد. سرویس ماهانه یک حکم دارد و نوسازی آسانسور حکم دیگری، پس اول هزینه را دسته‌بندی کنید.
سهم همکف در هر نوع هزینهٔ آسانسور
پیش‌فرض قانونی برای هزینه‌های جاری نسبتاً روشن است، ولی برای هزینه‌های بزرگ مبنای تقسیم محل بحث است. جدول زیر برداشت ما از متن قانون و آیین‌نامه است، نه حکم دادگاه:
| نوع هزینه | سهم همکف به‌طور پیش‌فرض | مالکان می‌توانند عوض کنند؟ | مبنا |
|---|---|---|---|
| سرویس ماهانه، بازرسی سالانه، تعمیرات عادی | دارد؛ مساوی با بقیه | بله | مادهٔ ۲۳ و ۲۵ آیین‌نامه، تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ قانون |
| تعمیر بزرگ (تابلو فرمان، موتور، سیم‌بکسل) | دارد؛ به احتمال زیاد مساوی، چون نگهداری تأسیسات است | بله | همان مواد |
| نوسازی یا تعویض کامل آسانسور | دارد؛ مساوی یا متراژی، محل بحث | بله، و حتماً مصوبه بگیرید | مادهٔ ۴ و ۱۰ قانون، مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه |
| برق آسانسور و بیمهٔ مسئولیت آن | متن قانون نامی نبرده | بله؛ مدیر یا مجمع تعیین می‌کند | تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ قانون |
همهٔ ردیف‌ها پیش‌فرض‌اند. هر جا مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشند، همان ترتیب اجرا می‌شود.
قانون دقیقاً چه می‌گوید؟
تکلیف را دو متن روشن می‌کنند: قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامهٔ اجرایی آن. هر دو در سامانهٔ ملی قوانین و مقررات در دسترس‌اند.
مادهٔ ۴ قانون (اصلاحی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) قاعدهٔ اصلی را تعیین می‌کند. سهم هر مالک از هزینهٔ مشترک به نسبت مساحت واحد اوست، «به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را … پیش‌بینی کرده باشند». جملهٔ آخر همین ماده جواب اعتراض رایج را می‌دهد: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.»
تبصرهٔ ۲ همین ماده اهرم اصلی مجمع است. اگر مالکانی که اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی را دارند موافق باشند، هزینه‌های مشترک «بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد» حساب می‌شود. یعنی تقسیم متراژی با رأی اکثریت مساحت مجاز است.
آیین‌نامهٔ اجرایی (مصوب ۱۳۴۷/۰۲/۰۸) در بند «ب» مادهٔ ۴، «دستگاه آسانسور و محل آن» را صریحاً جزو قسمت‌های مشترک آورده است. مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه (اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) هم می‌گوید اگر مالکان ترتیب دیگری نگذاشته باشند، هزینه‌هایی که به متراژ ربط ندارند مساوی تقسیم می‌شوند: «سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان…». «متصدی آسانسور» مزد کسی است که آسانسور را می‌راند، نه هزینهٔ سرویس. ولی سرویس و تعمیر آسانسور زیر «نگاهداری تأسیسات» می‌گنجد و برداشت ما همین است.
مادهٔ ۱۰ قانون دو چیز می‌گوید. هزینه‌های مشترک «بتناسب حصه هر مالک بترتیبی که در آئیننامه ذکر خواهد شد» پرداخت می‌شود، یعنی روش را به همان مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه برمی‌گرداند. و این پرداخت لازم است «هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرفنظر نماید». این جمله جواب حقوقی «من سوار نمی‌شوم» است.
در مقابل، مادهٔ ۲۶ آیین‌نامه راه توافق را باز گذاشته است. اگر شرکا توافق کنند که هزینهٔ نگهداری «یک جزء از تأسیسات» فقط با بعضی از آن‌ها باشد، فقط همان‌ها ملزم‌اند. معافیت همکف از این مسیر ممکن است، نه از مسیر «استفاده نمی‌کنم».
«استفاده نمی‌کنم» کجا پذیرفته است و کجا نه؟
در آپارتمان مسکونی معمولی، «استفاده نمی‌کنم» به‌تنهایی معافیت نمی‌آورد. مادهٔ ۴ و ۱۰ قانون استفاده‌نکردن را صریحاً بی‌اثر دانسته‌اند. اگر ساختمان پارکینگ زیرزمین، انباری یا پشت‌بامی دارد که با آسانسور به آن می‌رسند، واحد همکف هم عملاً استفاده‌کننده است.
سه مورد را باید جدا سنجید:
- مغازه یا واحد تجاری همکف با ورودی مستقل از خیابان که به لابی و آسانسور راه ندارد. آیین‌نامه قسمت‌هایی را مشترک می‌داند که «بطور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء» باشد (مادهٔ ۳). مالک چنین واحدی استدلال قوی‌تری دارد، ولی متن قانون حکم قطعی ندارد. راه امن، مصوبهٔ مجمع یا نظر وکیل است.
- قیاس با تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۴. این تبصره هزینهٔ حیاط، بالکن یا تراسی را که فقط از یک یا چند واحد قابل دسترسی است به عهدهٔ همان واحدها می‌گذارد. بعضی ساکنان همکف و طبقهٔ اول می‌گویند آسانسور هم همین‌طور است. ولی تبصره فقط حیاط و بالکن و تراس را نام برده و آسانسور در آیین‌نامه صریحاً مشترک است. این قیاس ضعیف است.
- نصب آسانسور در ساختمانی که آسانسور نداشته. این دیگر نگهداری نیست، تغییر در مشاعات است. قانون تملک آپارتمان‌ها برای آن حکم خاصی ندارد و پای مجوزهای فنی هم در میان است. پیش از جمع کردن پول، نظر وکیل بگیرید.
مثال عددی: یک ساختمان فرضی ۱۲ واحدی
تفاوت روش‌ها با عدد بهتر دیده می‌شود. ساختمان این مثال فرضی است و مبلغ‌ها گرد شده‌اند تا محاسبه دیده شود. نرخ واقعی را از قرارداد و پیش‌فاکتور شرکت آسانسور خودتان بگذارید.
ساختمان شش طبقهٔ مسکونی است، از همکف تا طبقهٔ پنجم. هر طبقه دو واحد دارد، یکی ۹۰ و دیگری ۱۱۰ متر. یعنی ۱۲ واحد و ۱٬۲۰۰ متر زیربنای اختصاصی، که ۲۰۰ مترش در همکف است.
سرویس ماهانه: مساوی، و فرق معافیت کم است
فرض کنید قرارداد سرویس ماهانه ۳٬۶۰۰٬۰۰۰ تومان باشد. با پیش‌فرض مساوی:
- سهم هر واحد: ۳٬۶۰۰٬۰۰۰ ÷ ۱۲ = ۳۰۰٬۰۰۰ تومان در ماه
- سهم دو واحد همکف با هم: ۶۰۰٬۰۰۰ تومان در ماه، یعنی ۷٬۲۰۰٬۰۰۰ تومان در سال
اگر مجمع همکف را معاف کند، سهم هر یک از ۱۰ واحد دیگر ۳۶۰٬۰۰۰ تومان می‌شود، یعنی ماهی ۶۰٬۰۰۰ تومان بیشتر. در این مثال، معافیت توافقی ارزان‌ترین راه حفظ آرامش ساختمان است.
تعمیر بزرگ: روش تقسیم، جمع سهم همکف را عوض نمی‌کند
فرض کنید تعویض تابلو فرمان ۸۴٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان خرج دارد. جدول، سهم واحدهای ۹۰ متری را به تومان نشان می‌دهد:
| روش تقسیم | واحد ۹۰ متری همکف | واحد ۹۰ متری طبقات بالا | جمع دو واحد همکف |
|---|---|---|---|
| مساوی بین ۱۲ واحد | ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۴٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| متراژی (هر متر ۷۰٬۰۰۰) | ۶٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۶٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۱۴٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| همکف معاف، مساوی بین ۱۰ واحد | ۰ | ۸٬۴۰۰٬۰۰۰ | ۰ |
در روش متراژی، سهم هر واحد ۱۱۰ متری ۷٬۷۰۰٬۰۰۰ تومان است. از جدول پیداست که جمع سهم همکف در روش مساوی و متراژی دقیقاً یکی است، چون همکف یک‌ششم واحدها و یک‌ششم متراژ را دارد. دعوای «متراژی یا مساوی» در واقع دعوای واحدهای کوچک و بزرگ است، نه همکف و طبقات بالا. اختلاف واقعی همکف فقط بر سر معافیت است.
نوسازی کامل: با ضریب طبقه، سهم طبقات بالا چند برابر می‌شود
فرض کنید آسانسور فرسوده باید کامل عوض شود و پیش‌فاکتور ۲٬۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. جدول، سهم یک واحد ۱۱۰ متری را در هر طبقه به تومان نشان می‌دهد:
| روش تقسیم | واحد همکف | واحد طبقهٔ اول | واحد طبقهٔ پنجم |
|---|---|---|---|
| متراژی بین همهٔ ۱٬۲۰۰ متر | ۲۲۰ میلیون | ۲۲۰ میلیون | ۲۲۰ میلیون |
| همکف معاف، متراژی بین ۱٬۰۰۰ متر | ۰ | ۲۶۴ میلیون | ۲۶۴ میلیون |
| ضریب طبقه (همکف ۰، اول ۱ … پنجم ۵) | ۰ | ۸۰ میلیون | ۴۰۰ میلیون |
محاسبهٔ ردیف آخر: ده واحد طبقات بالا روی هم ۳۰ ضریب دارند (۲ × ۱۵)، پس هر ضریب ۸۰ میلیون تومان است. در این روش متراژ اثری ندارد و واحد ۹۰ متری همان طبقه هم همین مبلغ را می‌دهد. سهم طبقهٔ پنجم پنج برابر طبقهٔ اول می‌شود.
پیشنهاد «پرداخت از کم به زیاد» که در نظرات زیر خبرهای این موضوع هم آمده، روی کاغذ منصفانه است. ولی در نوسازی ممکن است طبقات بالا را به مخالفت با کل پروژه بکشاند. ضریب طبقه یک توافق است، نه «عرف قانونی». برای نوسازی، راه کم‌دردسرتر این است که مجمع از سال‌ها قبل اندوخته جمع کند؛ بند «ث» مادهٔ ۱۱ آیین‌نامه «ایجاد اندوخته» برای حفظ و تعمیر بنا را از اختیارات مجمع شمرده است.
اگر مجمع بخواهد ترتیب دیگری بگذارد
معافیت یا تخفیف همکف فقط وقتی قابل استناد است که مکتوب و در جلسهٔ رسمی تصویب شده باشد. قانون و آیین‌نامه این قیدها را دارند:
- حد نصاب: جلسه با حضور مالکان بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی رسمی است (مادهٔ ۸ آیین‌نامه). اگر نصاب جمع نشد، جلسه ۱۵ روز بعد تجدید می‌شود. اگر باز هم جمع نشد، جلسهٔ سوم ۱۵ روز بعد است و تصمیمش با اکثریت حاضران معتبر است.
- رأی: اگر قرارداد دیگری بین مالکان نباشد، تصمیم با اکثریت مالکانی است که بیش از نصف مساحت را دارند (مادهٔ ۶ قانون). برای تقسیم متراژی، تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ هم همین اکثریت مساحت را کافی دانسته است.
- صورت‌جلسه و ابلاغ: تصمیم باید در صورت‌جلسه نوشته شود و مدیر ظرف ده روز آن را به شرکای غایب و «وزارت آبادانی و مسکن» (به تعبیر آیین‌نامه) اطلاع دهد (مادهٔ ۱۲ آیین‌نامه و تبصرهٔ آن).
یک احتیاط: مادهٔ ۲۶ آیین‌نامه برای سپردن هزینهٔ یک جزء از تأسیسات به بعضی شرکا از «توافق» حرف می‌زند. اینکه رأی اکثریت برای معاف کردن همکف و سنگین‌تر کردن سهم مخالفان کافی باشد، روشن نیست. امن‌ترین کار این است که همهٔ مالکانی که سهمشان بیشتر می‌شود پای مصوبه را امضا کنند.
متن نمونهٔ بند آسانسور در صورت‌جلسه (جای خالی‌ها را با اعداد ساختمان خودتان پر کنید):
مصوبهٔ مجمع عمومی مالکان ساختمان …… مورخ ……
۱. هزینهٔ سرویس ماهانه، بازرسی سالانه و تمدید تأییدیهٔ ایمنی آسانسور، و تعمیرات تا سقف …… تومان در هر مورد، به‌طور مساوی بین همهٔ واحدها، از جمله واحدهای همکف، تقسیم می‌شود.
۲. هزینهٔ تعمیرات بیش از این سقف و هزینهٔ نوسازی یا تعویض آسانسور به نسبت مساحت اختصاصی تقسیم می‌شود. واحدهای همکف …… درصد از سهم متراژی خود را می‌پردازند.
۳. هزینهٔ برق آسانسور …… (مساوی / متراژی / سهم ثابت ماهانه) محاسبه می‌شود.
۴. این ترتیب از …… تا تصمیم بعدی مجمع معتبر است. مالکان واحدهای …… با امضای ذیل، افزایش سهم خود را پذیرفتند.
اگر از برج من استفاده می‌کنید، هزینه‌های آسانسور را با شرح جدا در دفتر حساب‌ها ثبت کنید تا ردیف‌هایش جدا دیده شود و جمعش را به مجمع ببرید. پیش از جلسه هم می‌توانید با فرم و نظرسنجی نظر ساکنان را دربارهٔ روش تقسیم بپرسید.
بازرسی سالانه و تأییدیهٔ ایمنی را حذف نکنید
برداشت ما این است که هزینهٔ بازرسی ادواری هم جزو «نگاهداری تأسیسات» است و مثل سرویس ماهانه تقسیم می‌شود. صرفه‌جویی در آن ریسک حقوقی دارد. طبق گفتهٔ مدیرکل استاندارد استان تهران (خبرگزاری مهر، ۱۴۰۴/۰۳/۰۷)، گواهینامهٔ تأیید ایمنی آسانسور یک سال اعتبار دارد. پس از آن، مالک، بهره‌بردار یا شرکت سرویس باید در سامانهٔ مدیریت آسانسور درخواست بازرسی ادواری بدهد.
به گفتهٔ همین مقام، آسانسورهای کششی در ساختمان‌هایی که پروانه‌شان از ۱۳۸۲/۰۱/۰۱ به بعد صادر شده، و آسانسورهای هیدرولیکی با پروانهٔ بعد از ۱۴۰۰/۰۲/۰۱، مشمول استاندارد اجباری‌اند. اگر بازرسی سالانه انجام نشود، مسئولیت حوادث احتمالی با مالکان، مدیران ساختمان و شرکت سرویس است. بیمه کردن آسانسور مشمول بدون گواهی تأیید ایمنی هم ممنوع است و بیمه‌ها برای آسانسور فاقد استاندارد خسارت نمی‌دهند.
پیامد عملی برای بحث همکف: اگر واحدی سهم آسانسور را ندهد و مدیر برای جبران کسری بازرسی را عقب بیندازد، خطر متوجه خود مدیر است. راه درست، مطالبهٔ بدهی با اظهارنامه طبق مادهٔ ۱۰ مکرر قانون است.
اشتباه‌های رایج
این‌ها خطاهایی است که اختلاف بر سر آسانسور را به قهر چندساله تبدیل می‌کند:
- تقسیم متراژی بدون مصوبه. پیش‌فرض آیین‌نامه برای نگهداری تأسیسات مساوی است. تقسیم متراژی مجاز است، ولی با مصوبهٔ مالکان دارای اکثریت مساحت (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴). اگر چنین مصوبه‌ای نیست، اعتراض واحد کوچک وارد است.
- ادعای «ضریب تصاعدی عرف». برخی سایت‌ها نوشته‌اند که طبق عرف، سهم هر طبقه دو برابر طبقهٔ پایینی است. چنین قاعده‌ای در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌اش نیست. ضریب طبقه فقط با توافق معتبر است.
- معافیت شفاهی. «قرار گذاشتیم همکف ندهد» بدون صورت‌جلسه، با عوض شدن مدیر یا فروش یک واحد از بین می‌رود و اختلاف از نو شروع می‌شود.
- ندادن کل شارژ به‌خاطر آسانسور. ساکن همکفی که با سهم آسانسور مخالف است، گاهی کل شارژ را نمی‌دهد. اعتراض به سهم یک چیز است و بدهکار شدن چیز دیگر. سهم مورد اختلاف را جدا کنید و بقیه را بپردازید.
- یکی کردن هزینهٔ آسانسور با بقیهٔ شارژ. وقتی رقم آسانسور در گزارش ماهانه جدا نیست، ساکن همکف نمی‌داند دقیقاً چقدر بابت آسانسور می‌دهد و بدبینی بیشتر می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
چرا هزینهٔ آسانسور با متراژ حساب می‌شود؟ متراژ که سوار آسانسور نمی‌شود
برای سرویس و تعمیر، این اعتراض بجاست. پیش‌فرض مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه برای «نگاهداری تأسیسات» تقسیم مساوی است. ولی تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ قانون اجازه می‌دهد مالکان دارای اکثریت مساحت، هزینه‌های مشترک را متراژی کنند. پس اگر ساختمان شما چنین مصوبه‌ای دارد، تقسیم متراژی قانونی است. تقسیم بر اساس تعداد نفرات در قانون نیامده و فقط با توافق ممکن است.
مستأجر طبقهٔ همکف هم باید سهم آسانسور را بدهد؟
قانون سهم را برای «مالکان یا استفاده‌کنندگان» تعیین می‌کند (تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴). اینکه در نهایت مستأجر بپردازد یا مالک، به قرارداد اجاره برمی‌گردد. طبق تبصرهٔ مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه، اگر پرداخت هزینه‌های جاری با مستأجر باشد و او نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک هم مراجعه کند.
برق آسانسور را هم باید بدهیم؟
قانون و آیین‌نامه از برق آسانسور نام نبرده‌اند. طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴، مدیر با رعایت قانون سهم هر واحد را تعیین می‌کند. برای اینکه سر این قلم بحث نشود، روش تقسیمش را در همان مصوبهٔ آسانسور بنویسید.
اگر همهٔ همسایه‌ها توافق کنند که همکف ندهد، قانونی است؟
بله. مادهٔ ۴ قانون ترتیبی را که مالکان پیش‌بینی کرده‌اند معتبر می‌داند و مادهٔ ۲۶ آیین‌نامه هم توافق را صریحاً پذیرفته است. فقط آن را مکتوب کنید و مشخص کنید شامل کدام هزینه‌ها می‌شود: فقط سرویس، یا تعمیر و نوسازی هم.
پیش از مجمع بعدی
اگر در ساختمان شما سر آسانسور اختلاف هست، این سه کار را پیش از جلسه انجام دهید:
- هزینه‌های آسانسور سال گذشته را از بقیهٔ هزینه‌ها جدا کنید: سرویس، بازرسی، تعمیر و برق.
- با اعداد واقعی ساختمان خودتان جدولی مثل مثال بالا بسازید تا همه ببینند معافیت یا ضریب طبقه برای هر واحد چقدر تفاوت دارد.
- مصوبه را برای هر نوع هزینه جدا بنویسید و امضای همهٔ کسانی را بگیرید که سهمشان بیشتر می‌شود.
این مطلب جایگزین مشاورهٔ حقوقی برای پروندهٔ مشخص شما نیست، به‌خصوص در نصب آسانسور جدید یا واحد تجاری همکف.
هزینه‌های آسانسور را با شرح جدا ثبت کنید و گزارش دخل‌وخرج را به مجمع ببرید؛ برج من برای ساختمان‌های تا ۲۰ واحد رایگان است.
شروع رایگانمطالب مرتبط
متن اطلاعیه مدیر ساختمان: ۱۵ نمونهٔ آماده برای تابلو، پیامک و گروه
اطلاعیهٔ خوب پنج چیز را بیابهام می‌گوید: چه، کی، چه کسانی، چه باید کرد و تماس با چه کسی. ۱۵ قالب آماده با نسخهٔ تابلو و پیامک کوتاه.
حقوق سرایدار ۱۴۰۵: هزینهٔ کامل کارفرما، بیمه و سهم هر واحد از شارژ
سرایدار حداقل‌بگیرِ متأهل با یک فرزند در ۱۴۰۵ ماهانه حدود ۳۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برای ساختمان هزینه دارد؛ در ساختمان ۲۴ واحدی با تقسیم مساوی، سهم هر واحد حدود ۱ میلیون و ۳۸۷ هزار تومان است.
عدم پرداخت شارژ ساختمان: مسیر قانونی گام‌به‌گام از یادآوری تا اجراییه (با متن اظهارنامه)
در عدم پرداخت شارژ، راه اصلی دادگاه نیست: اظهارنامهٔ رسمی با مبلغ و صورت ریز، ده روز مهلت، و بعد درخواست اجراییه از ادارهٔ ثبت از طریق دفترخانه. ترتیب مراحل، مدارک و متن‌های آماده را این‌جا ببینید.