وظایف مدیر ساختمان طبق قانون: اختیارات، مسئولیت‌ها و چک‌لیست تحویل مدیریت
مدیر ساختمان سهم هر واحد را تعیین و وصول می‌کند، کل بنا را بیمهٔ آتش‌سوزی می‌کند و حساب و صورتجلسه نگه می‌دارد؛ هر تعهد تازه یا تغییر قاعدهٔ تقسیم با مجمع است.
مدیر ساختمان دقیقاً چه کاری باید بکند و بدون مجمع تا کجا اختیار دارد؟
طبق آیین‌نامهٔ اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، وظیفهٔ اصلی مدیر «حفظ و ادارهٔ ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی» است: سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک را تعیین و وصول می‌کند، کل بنا را در برابر آتش‌سوزی بیمه می‌کند، حساب و صورتجلسه‌ها را نگه می‌دارد و به اعتراض مالکان رسیدگی می‌کند. هر کاری که تعهد تازه‌ای بر عهدهٔ مالکان بگذارد با مجمع است و عوض کردن روش تقسیم هزینه هم از اختیار مدیر بیرون است. مدیر امین مالکان است و نمی‌تواند کس دیگری را به جای خودش مدیر کند.
اختیار مدیر ساختمان از کجا می‌آید؟
مدیر اختیار ذاتی ندارد؛ هر اختیاری دارد یا از قانون است یا از مصوبهٔ مجمع. طبق مادهٔ ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، در ساختمانی با بیش از سه مالک، مجمع عمومی «مکلف» است مدیر یا مدیرانی از بین مالکان یا از بیرون انتخاب کند.
آیین‌نامهٔ اجرایی این قانون (مصوب ۱۳۴۷ با اصلاحات بعدی) دربارهٔ خود مدیر سه قاعدهٔ پایه دارد. تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت دو سال است؛ مجمع می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب دوباره هم مانعی ندارد (مادهٔ ۱۵). تصمیم مدیران با اکثریت آرا معتبر است (مادهٔ ۱۷). و مدیر «امین شرکاء» است و نمی‌تواند فرد دیگری را به جای خودش انتخاب کند (مادهٔ ۱۹).
امین بودن در عمل یعنی پول، کلید و پروندهٔ ساختمان مال مالکان است و هر تصمیم باید به سود جمع باشد. اگر قرار است شرکت برادرتان پشت‌بام را عایق کند، قانون حکم جداگانه‌ای برای این وضعیت ندارد؛ ولی پیش از امضا آن را به هیئت مدیره یا مجمع بگویید و تأییدشان را مکتوب کنید.
ممنوعیت مادهٔ ۱۹ دربارهٔ جانشین است، نه کمک گرفتن: سرایدار یا حسابدار استخدام کنید، ولی برای سفر سه‌ماهه نمی‌توانید مدیریت را با یک یادداشت به همسایه بدهید. اگر هیئت مدیره دارید، بقیهٔ اعضا با اکثریت تصمیم می‌گیرند؛ اگر مدیر تنها هستید و نمی‌توانید ادامه دهید، با استعفای شما باید مجمع فوق‌العاده تشکیل شود و جانشین انتخاب کند (مادهٔ ۱۶). اگر شرکت مدیریتی می‌خواهید، بهتر است خود مجمع آن را انتخاب کند، چون مادهٔ ۸ انتخاب مدیر از بیرون را پیش‌بینی کرده است.
وظایف مدیر ساختمان در چهار گروه
وظایف مدیر ساختمان در قانون و آیین‌نامه پراکنده‌اند؛ اگر آن‌ها را بر اساس کار روزمره بچینید، در چهار گروه جا می‌گیرند. بیمهٔ آتش‌سوزی را، چون پای مسئولیت شخصی مدیر در میان است، جدا در بخش مسئولیت آورده‌ایم.
۱. نگهداری قسمت‌های مشترک
مادهٔ ۱۴ آیین‌نامه مدیر را «مسئول حفظ و اداره ساختمان» می‌داند و مادهٔ ۴ قسمت‌های مشترک را برمی‌شمارد؛ از بام و نما تا آسانسور، لوله‌ها و محوطه. هزینهٔ «استفاده، حفظ و نگاهداری عادی» این‌ها و حق‌الزحمهٔ مدیر، طبق مادهٔ ۲۵، هزینهٔ مشترک است.
در ساختمان‌های بیش از ده آپارتمان، مدیر مکلف است برای نگهداری و نظافت قسمت‌های مشترک دربان استخدام کند (مادهٔ ۲۲). همچنین برای هزینه‌های ضروری و فوری، به ترتیبی که مجمع تصویب کرده، تنخواه‌گردان از مالکان بگیرد (مادهٔ ۲۷). اگر پمپ آب شب جمعه بسوزد، تعمیرش جزو همان «حفظ و اداره» است و تنخواه پولش را از قبل آماده نگه می‌دارد؛ پس مبلغ و روال تنخواه را در اولین مجمع تصویب کنید.
۲. تعیین سهم هر واحد و وصول آن
قانون تعیین سهم را به مدیر داده است. تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ قانون (الحاقی ۱۳۷۶) می‌گوید مدیران «با رعایت مفاد این قانون» سهم هر مالک یا استفاده‌کننده را تعیین می‌کنند و مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه هم صریحاً تعیین سهم را «با مدیر یا مدیران» می‌داند. معیارش را همان ماده داده است: اگر مالکان ترتیب دیگری نگذاشته باشند، هزینه‌های مرتبط با متراژ (مثل آب و آسفالت پشت‌بام) به نسبت مساحت و هزینه‌هایی مثل سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور و نگهداری تأسیسات مساوی تقسیم می‌شود.
مدیر «مکلف» است سهم هر مالک و نحوهٔ پرداختش را، قبل یا بعد از خرج، با «نامه سفارشی» به نشانی واحد یا نشانی اعلام‌شدهٔ مالک اعلام کند (مادهٔ ۲۱ آیین‌نامه). پیامک برای اطلاع روزمره مفید است، اما جای این شکل قانونی را نمی‌گیرد. اگر مستأجر شارژ را نداد، طبق تبصرهٔ مادهٔ ۲۳ می‌توانید به مالک اصلی هم مراجعه کنید. برای بدهی، مادهٔ ۱۰ مکرر قانون مسیر اظهارنامه با ذکر مبلغ و صورت ریز را تعیین کرده است؛ جزئیات محاسبه و مراحل وصول موضوع مقاله‌های جداگانه است.
۳. حساب، سند و صورتجلسه
مجمع یکی از مدیران را به‌عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند و خزانه‌دار «دفتر ثبت درآمد و هزینه» دارد که همراه قبض‌ها و اسناد برای تصویب ترازنامه به مجمع می‌دهد (مادهٔ ۱۸ آیین‌نامه). اگر ساختمان یک مدیر دارد، همین کار عملاً با خود اوست. مجمع باید دست‌کم سالی یک بار تشکیل شود (مادهٔ ۷)، تصمیم‌هایش صورتجلسه شود و نزد مدیر بماند و ظرف ده روز به شرکای غایب و وزارت مسکن اطلاع داده شود (مادهٔ ۱۲ و تبصرهٔ آن). نمایندهٔ هر مالک هم پیش از جلسه وکالت‌نامه‌اش را به مدیر ارائه می‌کند (مادهٔ ۹).
دفتر کاغذی و اکسل شخصی معمولاً با رفتن مدیر می‌روند. اگر می‌خواهید حساب‌وکتاب ساختمان به شخص مدیر وابسته نماند، در امکانات برج من هر دریافت و هزینه به روش حسابداری دوطرفه ثبت می‌شود، گزارش گردش حساب و بدهی واحدها خروجی اکسل دارد و تغییرات مهم در گزارش رویدادها ثبت می‌شود. اصل قبض‌ها و قراردادهای کاغذی را همچنان بایگانی کنید.
۴. پاسخ‌گویی به مالکان و دفترخانه
هر مالکی که به سهم یا مبلغ هزینهٔ خودش اعتراض دارد، می‌تواند از مدیر رسیدگی بخواهد؛ اگر رسیدگی نشد یا اعتراض رد شد، می‌تواند به وزارت مسکن (امروز وزارت راه و شهرسازی) مراجعه کند (مادهٔ ۲۴ آیین‌نامه). هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی ۱۴۰۳/۲/۱۸ این ماده را ابطال نکرد و گفت این مراجعه اختیاری است و صلاحیت مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) را نفی نمی‌کند.
وظیفهٔ بیرونی دیگر، گواهی تسویه‌حساب است. طبق مادهٔ ۱۲ قانون، دفترخانه هنگام تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح یا هبه، گواهی تسویهٔ هزینه‌های مشترک را که مدیر تأیید کرده از مالک می‌خواهد؛ یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل‌الیه (مثلاً خریدار) به پرداخت بدهی معوق را در سند قید می‌کند. بدون حساب به‌روز بدهی واحدها، هیچ‌کدام درست انجام نمی‌شود.
کدام کار مصوبهٔ مجمع می‌خواهد و کدام نه؟
خلاصه‌اش این است: تقسیم و وصول هزینه‌های واقعی، بیمه و نگه‌داشتن سوابق کار خود مدیر است؛ هر چیزی که خرج تازه‌ای ایجاد کند با مجمع است و تغییر روش تقسیم هم با توافق مالکان. مادهٔ ۶ قانون می‌گوید اگر قراردادی بین مالکان نباشد، تصمیم‌های مربوط به اداره و قسمت‌های مشترک با اکثریت آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی را دارند.
| اقدام | مصوبهٔ مجمع لازم است؟ | مبنا |
|---|---|---|
| تقسیم هزینه‌های جاری واقعی بین واحدها | نه؛ با مدیر | تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ قانون، مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه |
| شارژ با نرخ ثابت برای هر متر | بله؛ موافقت مالکان اکثریت مساحت و تصویب مجمع | تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ قانون |
| ترتیب دیگری برای تقسیم هزینه‌ها | توافق مالکان، نه تصمیم مدیر | مادهٔ ۴ قانون، مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه |
| ایجاد اندوخته برای تعمیرات | بله | بند ث مادهٔ ۱۱ آیین‌نامه |
| بستن قراردادهای لازم برای اداره | مجمع می‌تواند اختیارش را به مدیر بدهد | بند ج مادهٔ ۱۱ آیین‌نامه |
| تصویب گزارش درآمد و هزینهٔ سالانه | بله | بند ت مادهٔ ۱۱ آیین‌نامه |
| بیمهٔ آتش‌سوزی کل بنا | نه؛ تکلیف مستقیم مدیر | مادهٔ ۱۴ قانون، مادهٔ ۲۰ آیین‌نامه |
| استخدام دربان در ساختمان بیش از ده واحد | نه؛ تکلیف مدیر | مادهٔ ۲۲ آیین‌نامه |
| اجازه به یک مالک برای تغییر در، سردر یا نما | از مدیر ساخته نیست؛ موافقت اکثریت مالکان | مادهٔ ۹ قانون |
| گذاشتن شخص دیگر به جای مدیر | ممنوع | مادهٔ ۱۹ آیین‌نامه |
قانون برای همهٔ موقعیت‌ها تکلیف روشنی تعیین نکرده است. پیشنهاد عملی ما: تعمیر فوری، مثل لولهٔ ترکیدهٔ اصلی، را انجام دهید و گزارش کنید؛ هزینهٔ بزرگی که می‌شود برایش صبر کرد، مثل تعویض کامل آسانسور یا نصب دوربین، را پیش از قرارداد به مجمع ببرید.
مدیر داوطلب یا حقوق‌بگیر: وظیفه فرقی می‌کند؟
نه. متن قانون و آیین‌نامه بین مدیر داوطلب و مدیر حقوق‌بگیر فرقی نگذاشته و همهٔ تکالیف، از جمله بیمهٔ آتش‌سوزی، برای هر دو یکی است. قانون انتخاب مدیر از بیرون ساختمان را پیش‌بینی کرده (مادهٔ ۸) و حق‌الزحمهٔ مدیر را جزو هزینه‌های مشترک آورده است (بند ب مادهٔ ۲۵ آیین‌نامه).
تفاوت در قرارداد است. قانون مبلغ حق‌الزحمه را تعیین نکرده؛ پس مبلغ (یا معافیت مدیر از شارژ)، شرح کار، مدت و نحوهٔ تحویل اسناد را در صورتجلسهٔ مجمع بنویسید تا بعداً اختلاف درست نکند. مدیر داوطلب هم پیش از پذیرش سه چیز بخواهد: بیمه‌نامهٔ آتش‌سوزی معتبر، فهرست بدهی واحدها و مصوبهٔ تنخواه‌گردان.
مسئولیت شخصی مدیر: کجا پای جیب خودش وسط است؟
روشن‌ترین جایی که قانون مدیر را شخصاً مسئول می‌داند، بیمه نکردن ساختمان است. مادهٔ ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (الحاقی ۱۳۷۶) مدیر را مکلف می‌کند «تمام بنا را به عنوان یک واحد» در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و بلافاصله پیامدش را هم می‌نویسد:
«در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.»
سه نکته از همین متن درمی‌آید. اول، موضوع بیمه «تمام بنا به عنوان یک واحد» است؛ اینکه چند واحد بیمهٔ شخصی دارند جای آن را نمی‌گیرد. دوم، حق بیمه را مدیر از جیب خودش نمی‌دهد: سهم هر مالک به نسبت زیربنا تعیین و از مالکان گرفته می‌شود. سوم، قانون استثنایی برای حالتی که برخی مالکان سهم بیمه را نمی‌دهند نگذاشته است.
فرض کنید در ساختمانی ۱۶ واحدی بیمه‌نامه فروردین تمام شده و مدیر چون چهار واحد بدهکارند تمدیدش را عقب انداخته؛ مهر ماه پارکینگ آتش می‌گیرد. طبق مادهٔ ۱۴، مالکان می‌توانند جبران خسارت را از مدیر بخواهند و میزان واقعی مسئولیت او را دادگاه تعیین می‌کند. راه کم‌خطر این است که بیمه را از موجودی صندوق تمدید کنید و سهم بدهکاران را جداگانه مطالبه کنید.
قانون تملک آپارتمان‌ها غیر از آتش‌سوزی بیمهٔ دیگری را تکلیف نکرده، اما این به معنای نبود مسئولیت در حوادث دیگر نیست. اداره‌کل استاندارد استان تهران در خرداد ۱۴۰۴ اعلام کرد بیمه کردن آسانسورِ بدون گواهی تأیید ایمنی ممنوع است و اگر بازرسی ادواری سالانه انجام نشود، مسئولیت حوادث با مالکان، مدیران ساختمان و شرکت سرویس آسانسور است. پس اعتبار گواهی ایمنی آسانسور را کنار بیمه‌نامه دنبال کنید. بیمهٔ مسئولیت آسانسور یا مدیر را هم مجمع می‌تواند تصویب کند تا حق بیمه‌اش هزینهٔ مشترک شود.
مسئولیت دیگر به پول برمی‌گردد: مدیری که پول ساختمان را با پول خودش قاطی کند، روز اختلاف نمی‌تواند نشان دهد کدام برداشت مال کیست. حسابی جدا از حساب شخصی نگه دارید، صاحبان امضای آن را در صورتجلسهٔ مجمع بنویسید و برای هر خرج سند داشته باشید.
چک‌لیست تحویل مدیریت ساختمان
قانون و آیین‌نامه روال جداگانه‌ای برای تحویل مدیریت ندارند. اما صورتجلسه‌ها نزد مدیر است (مادهٔ ۱۲)، دفتر درآمد و هزینه باید به مجمع برسد (مادهٔ ۱۸) و مدیر امین مالکان است (مادهٔ ۱۹)؛ پس مدیر قبلی باید هر چه از ساختمان دارد، در جلسه‌ای با حضور مدیر جدید و یک عضو هیئت مدیره یا مالک، برگرداند.
| گروه | چه چیزی تحویل بگیرید | چرا |
|---|---|---|
| اسناد مدیریت | صورتجلسهٔ انتخاب شما و همهٔ صورتجلسه‌های مجامع قبلی | مبنای اختیار شما و مصوبه‌های لازم‌الاجرا |
| حساب‌ها | دفتر درآمد و هزینه با قبض‌ها؛ موجودی بانک و صندوق در روز تحویل | مبنای ترازنامهٔ بعدی شما |
| حساب بانکی | تغییر صاحبان امضا با صورتجلسهٔ مجمع | تا برداشت از حساب فقط با امضای مدیر فعلی باشد |
| طلب ساختمان | بدهی هر واحد با تاریخ؛ رونوشت اظهارنامه‌های فرستاده‌شده | بدون آن، گواهی تسویه درست صادر نمی‌شود |
| بدهی ساختمان | قبض‌ها و اقساط پرداخت‌نشده؛ پیش‌پرداخت‌ها | تا بدهی قدیم به حساب دورهٔ شما نوشته نشود |
| بیمه و ایمنی | بیمه‌نامهٔ آتش‌سوزی کل بنا؛ گواهی ایمنی آسانسور؛ تاریخ انقضای هر دو | تکلیف مادهٔ ۱۴ از روز اول با شماست |
| قراردادها | سرویس آسانسور، نظافت، دربان، موتورخانه | تاریخ تمدید و شرط فسخ را بدانید |
| کلید و دسترسی | کلید موتورخانه، بام و اتاق کنتور؛ ریموت‌ها؛ رمز دوربین و حساب‌های آنلاین | دسترسی باید مال ساختمان باشد، نه یک نفر |
| کارهای باز | تعمیر نیمه‌کاره، اعتراض‌ها، پرونده‌های قضایی یا ثبتی | تا مهلتی از دست نرود |
| تماس‌ها | فهرست مالکان، مستأجران و نشانی اعلام‌شده برای مکاتبه | نشانی دعوت‌نامه‌ها طبق تبصرهٔ مادهٔ ۶ قانون |
| تنخواه | مبلغ، نزد چه کسی، آخرین مصوبه | مادهٔ ۲۷ آیین‌نامه |
نتیجه را در یک صورتجلسهٔ کوتاه بنویسید و هر سه نفر امضا کنند:
صورتجلسهٔ تحویل مدیریت ساختمان …
در تاریخ … مدیر قبلی (…) موارد زیر را تحویل داد و مدیر منتخب مجمع مورخ … (…) با حضور … تحویل گرفت:
موجودی حساب بانکی در روز تحویل: … تومان؛ موجودی نقدی صندوق: … تومان.
فهرست بدهی واحدها (پیوست ۱)، جمع: … تومان. بدهی‌های پرداخت‌نشدهٔ ساختمان (پیوست ۲)، جمع: … تومان.
بیمه‌نامهٔ آتش‌سوزی شمارهٔ … معتبر تا … . قراردادها (پیوست ۳). کلیدها و رمزها (پیوست ۴).
موارد اختلافی یا تحویل‌نشده: …
امضا: مدیر قبلی / مدیر جدید / شاهد
اگر چیزی تحویل داده نشد، همان را در «موارد اختلافی» بنویسید و امضا را عقب نیندازید. اگر مدیر قبلی همکاری نکرد، موضوع را به مجمع ببرید و برای مطالبهٔ اسناد و وجوه با وکیل مشورت کنید.
اشتباه‌های رایج
شمردن رأی بر اساس تعداد نفر. اگر مالکان قرارداد دیگری نبسته باشند، مادهٔ ۶ قانون اکثریت را بر پایهٔ مساحت تعریف کرده و مادهٔ ۸ آیین‌نامه برای رسمیت جلسه حضور مالکان بیش از نصف مساحت را لازم دانسته است. فقط اگر دو بار به حد نصاب نرسید، در نوبت سوم تصمیم با اکثریت حاضران معتبر است. فرض کنید در ساختمانی ۱۰ واحدی، سه واحد بزرگ ۵۵ درصد مساحت را دارند؛ رأی هفت واحد کوچک‌تر در نوبت اول به‌تنهایی اکثریت نمی‌سازد.
عقب انداختن بیمه تا وقتی همه پول بدهند. تکلیف مادهٔ ۱۴ به خوش‌حسابی همسایه‌ها مشروط نشده و اگر آتش‌سوزی رخ دهد، مدیر باید در دادگاه پاسخ بدهد.
قطع آب گرم یا شوفاژ بدهکار بدون اظهارنامه. طبق مادهٔ ۱۰ مکرر، خودداری از خدمات مشترک فقط وقتی مجاز است که ده روز از ابلاغ اظهارنامه گذشته و بدهی پرداخت نشده باشد، و مالک می‌تواند ظرف همان ده روز به نظر مدیر در دادگاه اعتراض کند. میان‌بر زدن، بدهکار را طلبکار می‌کند.
پرسش‌های پرتکرار
آیا مدیر ساختمان می‌تواند بدون مجمع شارژ را زیاد کند؟
بستگی دارد افزایش از کجا آمده. اگر هزینهٔ واقعی بالا رفته، تعیین سهم هر واحد طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ قانون و مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه با مدیر است. فرض کنید در ساختمانی ۱۲ واحدی قرارداد سرویس آسانسور از ماهی ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ به ۳٬۶۰۰٬۰۰۰ تومان رسیده و مجمع اختیار تمدید این قرارداد را به مدیر داده است. اگر مالکان ترتیب دیگری نگذاشته باشند، این هزینه در گروه «نگهداری تأسیسات» مساوی تقسیم می‌شود؛ پس سهم هر واحد ماهانه ۵۰٬۰۰۰ تومان بیشتر می‌شود.
اما اگر شارژ با نرخ ثابت برای هر متر مربع بسته شده، آن نرخ را مجمع تصویب کرده و تغییرش هم با مجمع است (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ قانون). اگر مجمع مبلغ ماهانهٔ ثابتی برای هر واحد تعیین کرده، افزایش همان مبلغ را هم به مجمع ببرید. خرج تازه، مثل اندوختهٔ تعمیرات، هم مصوبه می‌خواهد. در هر حالت سهم جدید را طبق مادهٔ ۲۱ اعلام کنید و دلیلش را هم بنویسید.
ساکن حق دارد ریز هزینه‌ها را ببیند؟ اگر ندهند، می‌شود شارژ نداد؟
قانون ریز حساب را از مسیر مجمع در دسترس مالکان گذاشته است: خزانه‌دار دفتر درآمد و هزینه را با قبض‌ها به مجمع می‌دهد (مادهٔ ۱۸)، مجمع کارهای مدیر را رسیدگی و گزارش سالانه را تصویب می‌کند (بندهای ب و ت مادهٔ ۱۱) و مدیر سهم هر مالک را به خودش اعلام می‌کند (مادهٔ ۲۱). مستأجر معمولاً از طریق مالک واحد پیگیری می‌کند.
ولی پرداخت شارژ مشروط به دریافت ریز هزینه نشده است. مادهٔ ۴ قانون پرداخت هزینه‌های مشترک را «الزامی» می‌داند، حتی اگر واحد استفاده نشود، و ندادنش راه اظهارنامهٔ مادهٔ ۱۰ مکرر را باز می‌کند. راه درست: درخواست کتبی، اعتراض به مدیر طبق مادهٔ ۲۴ و در صورت رد، شورای حل اختلاف، و طرح موضوع در مجمعی که می‌تواند مدیر را عوض کند.
صورت هزینه‌ها باید ماهانه اعلام شود یا آخر سال؟
متن آیین‌نامه دو چیز را لازم کرده: تصویب گزارش درآمد و هزینهٔ سالانه در مجمع (بند ت مادهٔ ۱۱) و اعلام سهم هر مالک «قبل یا بعد از پرداخت هزینه» (مادهٔ ۲۱). تکلیف صریحی برای انتشار ماهانهٔ کل صورت هزینه‌ها نیامده است. اما مجمع دربارهٔ ادارهٔ ساختمان تصمیم می‌گیرد (بند پ مادهٔ ۱۱) و می‌تواند گزارش ماهانه را مصوب کند؛ کاری که بیشتر سؤال‌ها را پیش از مجمع جواب می‌دهد.
نگهداری پشت‌بام و کولرهای روی آن با کیست؟
بام طبق بند ج مادهٔ ۴ آیین‌نامه قسمت مشترک است؛ پس ایزوگام، تخلیهٔ آب و سرکشی دوره‌ای آن کار مدیر و هزینه‌اش مشترک است. قاعدهٔ مشابهی هم برای فضاهای اختصاصی‌تر هست: اگر حیاط، بالکن یا تراسی فقط از یک یا چند واحد قابل دسترسی باشد، هزینهٔ نگهداری‌اش طبق تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۴ قانون با همان استفاده‌کنندگان است. دربارهٔ کولر، قانون حکم صریحی ندارد؛ برداشت ما این است که کولر هر واحد برای استفادهٔ همه نصب نشده و نگهداری‌اش با صاحب همان واحد است. اگر کولری به عایق بام آسیب زد، مدیر هنگام سرکشی ثبتش کند و به صاحب کولر اطلاع دهد.
این مطلب اطلاعات عمومی دربارهٔ قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامهٔ آن است و جای مشاورهٔ حقوقی را نمی‌گیرد؛ برای یک اختلاف مشخص با وکیل مشورت کنید.
دفتر حساب، بدهی واحدها و اطلاعیه‌های ساختمان را در برج من یک‌جا نگه دارید و گزارش گردش حساب و بدهی واحدها را با خروجی اکسل تحویل مدیر بعدی بدهید. استفاده برای ساختمان‌های تا ۲۰ واحد رایگان است؛ پیامک و نوتیفیکیشن به اندازهٔ مصرف حساب می‌شود.
شروع رایگانمطالب مرتبط
متن اطلاعیه مدیر ساختمان: ۱۵ نمونهٔ آماده برای تابلو، پیامک و گروه
اطلاعیهٔ خوب پنج چیز را بیابهام می‌گوید: چه، کی، چه کسانی، چه باید کرد و تماس با چه کسی. ۱۵ قالب آماده با نسخهٔ تابلو و پیامک کوتاه.
حقوق سرایدار ۱۴۰۵: هزینهٔ کامل کارفرما، بیمه و سهم هر واحد از شارژ
سرایدار حداقل‌بگیرِ متأهل با یک فرزند در ۱۴۰۵ ماهانه حدود ۳۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برای ساختمان هزینه دارد؛ در ساختمان ۲۴ واحدی با تقسیم مساوی، سهم هر واحد حدود ۱ میلیون و ۳۸۷ هزار تومان است.
عدم پرداخت شارژ ساختمان: مسیر قانونی گام‌به‌گام از یادآوری تا اجراییه (با متن اظهارنامه)
در عدم پرداخت شارژ، راه اصلی دادگاه نیست: اظهارنامهٔ رسمی با مبلغ و صورت ریز، ده روز مهلت، و بعد درخواست اجراییه از ادارهٔ ثبت از طریق دفترخانه. ترتیب مراحل، مدارک و متن‌های آماده را این‌جا ببینید.